主持人：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好，现在我宣布“第十届夏季达沃斯行业论坛”开幕，出席今天的论坛来自房地产业、建筑勘察、园林设计行业的知名专家学者以及企业代表。欢迎各位的到来。
本届论坛受到社会各界的媒体的关注，特别感谢搜房网、搜狐焦点网、新浪乐居网，中国企业新闻网、新华网、中国房地产报，中国建筑报、中国市场报，中国财经时报等媒体的支持，在这里向大家表示最衷心的感谢，谢谢大家!
唐学山：尊敬的各位前辈、各位领导、专家、媒体朋友们、与会的女士们、先生们下午好。第十届夏季达沃斯行业论坛今天论坛的题目主题是改革时代的新动力，这个高峰论坛大会主持已经宣布，我现在隆重再一次宣布，高峰论坛现在我代表各位专家领导做一个大会致辞。
第一件事情，我们从建设部几次改名，曾经叫建设部城乡建设保护部，现在住建部名称最后落实为住房及城乡建设部。这里可以看出来，我们房地产业在中国城乡建设发展中的重要地位，这个名称以及说明问题了。
我们今天与会的同志可以说主要行业包括城乡建设中最重要的行业，第一房地产、第二建筑业，还有就是风景园林业。可以说这三个专家当然还包括其他的专业，是我们城镇化发展中最重要、最关键的部门，所以由于我们在这个行业，在全国城市建设乡镇建设中所起的重要作用。
习主席在建党95周年大会上的讲话，明确的指出，坚持不忘初心，继续前进就要统筹推进五位一体的总布局、协调推进实体全面战略布局，全面推进、全面建成小康社会、不断把实现两个一百年，这两个一百年就是中国成立一百年和新中国成立一百年的两个一百年的奋斗目标推向前进。
习主席又说全面建成小康社会是十三多亿中国人民共同的期盼，坚持不忘初心继续前进就要坚定不移的高举改革开放的旗帜，勇于全面深化改革，不断把改革开放推向前进。
到2020年中国成立100周年，要实现第一个一百年奋斗目标建成小康社会，这就是我们全国全党所奋斗的目标。建设小康社会，小康社会的建设我们在座的城市建设者们负有重大历史责任。
党的十八大明确实现中国梦、中华民族复兴之梦就是五位一体来建设我们美丽的中国。
为了完成以上历史性的社会变革，建成小康社会，中央国务院在改革时代给予我们中国人民做了大量的工作，可以毫不夸张的讲，房地产业、建筑业、风景园林行业在建设小康社会的进程中起到决定性的作用，所以从2013年开始，党中央、国务院提出一系列指示，大力推动以上三个行业的发展。
2013年9月16日国务院首次出台了关于加强城市基础建设的六条意见，这个文件的出台最重要的就是第六条，第六条指出加强生态园林建设、提升城市绿地、蓄洪、排涝、补充地下水能功能，把建设功能完善的防灾避险功能作为城市基础建设设计第六条的补充。
所以是解决提高了城市园林绿化在整个城乡建设中的社会地位提升，这是第一点。
第二2016年2月6日，以中央国务院名义，公布了关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见，首次提出强化城市规划工作，按照五位一体总体布局和四个全面战略布局，贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。贯彻绿色经济、美观的建设方针。意见指出提升城市建筑水平，加强建筑安全监督，发展新型建造方式，推广绿色建筑、鼓动建筑企业装配式施工，同时推动海绵城市建设，实施城市节能功能，优化街区路网布局，新建住宅区不再采用分离式，实施窄马路密路网的最新布局理念。
第三2016年5月27日习主席主持召开中央政治局会议，这个会议主旨是研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推广京津冀形同发展工作会议，工作要求落实创新要求、绿色、开放的共享发展理念，要求建成绿色城市、海绵城市和智慧城市。这是中央最新的指示，城市的建设有六个头衔，第一就是绿色城市、生命城市、海绵城市、智慧城市，以前的政策做了重新的调整，所以四个城市的头衔就是我们在座各行各业的工作重点，会议要求统筹规划、生产、生活、生态空间布局，在文化建设方面首次明确要求要充分体现中华民族文化基因，也要借鉴其他文化特色，要求城市体现绿色低碳适人宜居宜业的城市形象。我们从以上新一届人，一系列的措施，可以说明对于，对于城市规划、城市建设、城市管理的工作重视，十分关心我们的小康社会建设，尤其对我国城镇化工作的支持。
在改革时代中央国务院对城镇一体化，房地产业、建筑业、风景园林行业给予强大的政治动力和推力，可以预期房地产业、建筑业、园林风景行业、城市规划工作的未来、发展的美景无限美好，那么我的致辞到此结束，谢谢大家!
主持人：下面让我们首先有请中国房地产业协会副会长童悦仲老师为大家发表主题演讲，题目是房地产策划环境与市场走势。
童悦仲：大家下午好，题目应该是当前房地产政策与市场走势，政策环境与市场走势也行。
第一逆周期调节下的宽松政策环境，第二以及抑制投资资产泡沫，第三供给侧改革与房地产趋势。
首先讲第一，经济发展需要周期，有时候发展比较好，有时候过热，有时候是处在收缩的过程，是在紧缩。政府为了调节经济，当经济发展认为过热的时候，会采取很多的紧缩政策，比如提高利率等等。当经济衰退的时候，就要采取一些鼓励和刺激政策，这叫做逆周期调节。
按季度来说，季度的增长率表是从2010年一季度到今年2016年第二季度，因为第三季度还没过完，今年9月25日还有几天，所以第三季度数字没有，但是大家看，这个数字是一路下滑的，今年第一季度是6.7%，第二季度还是6.7%，我们今年设定全年的经济增长目标是要在6.5%左右，一二季度都是6.7%，三季度怎么样还不知道。
但是刚才说的，为了防止经济过快的下滑，所以从2014年开始，我们党中央、国务院为我们制订的经济发展方针都是十五个字，稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险。
第一就是稳增长，增加样稳增长呢?这是我们所谓拉动经济三架马车，我们国家这些年是靠三架马车拉动，第一是投资，第二是消费，第三叫进出口，这个表是2014年和2015年我们国家投资消费进出口的数据。大家看每一年都是增长的，现在是投资和消费是主要的，进出口已经占的比重非常小了，我们国家经济，我们房地产业是一头连着投资，另一头连着消费的，所以房地产业在中国经济发展当中占了很特殊的地位，在2003年国务院十八号文件当初首次提出以住宅为主的房地产业，是中国经济发展的支柱产业，这个提法提出来以后，有一些专家是同意的，说房地产怎么能做支柱产业呢?房地产跟股票一样，最容易产生泡沫的一个行业，所以很多人说总不能把股票当成你的支柱产业，房地产作为支柱产业有人是不同意的，现在仍在坚持提法，而且在2003年之后国务院文件当中提出以住宅为主的房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，加上重要两个字。因为房地产相关税费很多，另外房地产跟其他很多行业有很强的关联作用，我们叫做关联效应，包括前项关联，后项关联、侧向关联，包括装饰装修、建材、家居家电，文化娱乐、商业等等，当房地产发展比较繁荣的时候，这些行业也会比较繁荣，当房地产在衰退的时候，这些行业也会跟着衰退，所以有很强的关联作用。
去年10月13日，差不多是一年前，总理在主持召开部分省市、自治区、负责人、经济形势座谈会的时候指出，加强逆周期调整，培育发展新动能。逆周期调节是从10月13日重新进入中国人的视野，是总理提出来的。是加强人们买房子，降低首付房贷比例。降首付，降低存款准备金，银行就有额度放贷款，贷款就比较容易了。还有就是降利率，如果利率降下来，大家买房子按揭负担就会轻很多，每个月月供少很多，到2014年12下旬六次降利率BsportB体育，还有减免房地产税费，另外提高住房公积金，降低房地产开发项目的资本金比例，把存量商品房转成公租房，这一系列都叫做逆周期调节的政策，就是为了在经济下滑的形势下，为了让经济不要下滑的太快，要鼓励房地产消费，让房地产不要快速的下跌，这样来稳住我们增长，维持中高速增长的局面，这就是当前房地产政策。
这个政策从我们改革开放以来，目前针对房地产政策是最最宽松的，超过了我们2008年、2009年世界全球金融危机的时候，我们的房地产的政策。
咱们楼市逆势上扬与抑制资产泡沫，在这些政策出来以后，因为政策陆续出是从2014年9为30日，一次一次政策放宽，但是一开始效果并不明显，一直到2015年，去年年底房地产整个市场反映并不是很热烈，维度有一个特例就是深圳市，深圳市前年就开始涨，其他城市在观望，就是稍微有点涨，就是政策一再放开但是不明显。可是今年一过了元旦就突然间全国发生很大的变化，一些二线城市带头上涨，北、上、广、深也在涨，像厦门、苏州、合肥、南京、无锡、郑州等等这样的城市，房价首先是销售变好，我这个表指的是销售面积和销售额，就是从去年8月份到今年8月份，所以这个数字是在9月18日公布的，红颜色折线代表每个月房地产销售同比增长情况，蓝颜色折线代表是销售额的增长情况，大家看一过了年突然上涨，最高点是在4月份，4月份之后又开始往回调，同样卖房子销售额增长的幅度要比销售面积增长幅度大呢?因为总体房价是上涨的，另外4月份达到最高点又往下落呢?这么多年宽松政策反映不大，忽然间强烈的反映，国家有点害怕了，反映过度了之后可能催生泡沫的增长，泡沫要是太严重也是很可怕的，所以国务院知道住房城乡建筑部约谈厦门市市长、合肥市市长、南京市市长、苏州市市长，就是跟他们讲你们要采取措施，现在叫做因城施策，国家没有出统一的调控政策，但是你们想办法提高首付，收缩贷款也好，你们要控制你们当地房价上涨的速度。4月份之后开始有所回落。
去年8月份到今年8月份，全国房地产企业当年累计到位资金同比增速，这都是国家统计局的数字，大家看去年的时候增速还是很低的，今年一过了年就突然间直线%的增速，为什么到位资金会增速变快了呢?因为房子卖的好了，自然就有钱了。
大家对房地产还是有一些问题在想，多年来是什么因素在支持中国房价持续走高，因为房价不断上涨，很多外国人都说，中国房地产要了，泡沫很严重，马上断崖式下跌了。大家想未来房价还会进一步上涨吗?房地产市场会吗?房价有没有像外国人说的出现断崖式下跌呢?
今后中国楼市走势如何呢?简单做一下分析。图表是北京市一个小区住宅在2004年到今年2016年价格变化情况，我们为什么用一个小区项目做比较，因为现在是国家统计局公布的数字，我们所有官方的数字关于房价都不是真正的房价，北京市的房价多少，北京市一共8月份卖了多少房子，收回多少钱，一除就是北京市的房价。但是这是平均房价，不是真正反映一套房子，同样一套房子在今年值多少钱，十年前值多少钱，它的变化才是真正的房价变化情况。
2004年的时候一平米房价是6800块钱，此后2008年是变成每平米两万，2012年每平米5万BsportB体育，到了今年每平米9万4000元，实际上查统计数字北京市统计数字到2016年可能房价涨了三倍左右，但是实际上北京市每一套房子大致涨了15到20倍，就是这样情况。老百姓感觉房价涨的幅度跟国家公布的数字有很大差距，什么原因呢?一个是需求因素，这个需求因素包括城镇化带来的购房需求，再就是我们大多数人认为房屋是婚姻必要条件世俗观念，没有房子结婚就却点什么，女方也不会同意。买房置业是中国人传统的置家理念，在欧美很多人租房子住，另外居民改善居住条件的愿望很强烈，只要有条件改善尽量改善。
还有财政的因素，我们地方政府到现在没有摆脱对土地财政的依赖，目前政策不做大的调整，还会继续依赖，这个表格就是我们的地方政府财政收入和土地出让金收入数字从2011年到2015年最近五年间，土地出让金占地方财政收入都是一半或者一半以上。
如果房价下跌，地方政府马上遇到难题，不但是欠的债还不了，可能林公务员工资都发不出去。
另外一个金融安全问题，蓝颜色去年年底，我们国家各种金融机构发行贷款的数字是101万亿，房地产相关贷款大致是24万亿，占了四分之一。下一个是房地产开发的贷款余额，另一个是房地产按揭贷款，
这两个都是包括第二条里头，也就是房地产大概占四分之一，如果房价大幅度下跌的话，这个贷款就不好了，很多变成坏帐了，银行顶多收回一大堆房子，银行是贬值，银行有可能破产，中国经济有可能遇到大部分危机，中国也不会允许这种情况出现。
因此这个原因导致房价继续上涨可能性仍然是存在的，如果我们整个制度设计不做大的改变，房价仍然还会上涨。
下一步房地产走势如何呢，大致上可以总结如下，为了抑制泡沫，将加大去杠杆和调控力度，这些城市将逐步回落，全国累计销售面积销售额仍然会上涨，总量很可能创出历史新高，当涨幅将趋于平缓。由于今年前八个月房地产投资额、资金到位情况、土地购置面积和房地产现行指标都有较大幅度的回升，因此，未来数月与房地产相关的行业又有一波回暖。
第四房地产去库存效果继续显现，行业集中度进一步提高，我们有很多小企业会破产，最后就是城市和企业之间的分化将日趋明显，即使是一线城市房地产市场也会表现比较平稳，比如广州。即使库存高企的二三线城市也有项目供不应求，比如鄂尔多斯，关键政府施政能力和经营管理水平，今天就讲这三点，谢谢大家!
主持人：感谢，接下来有请中国建筑标准顾问总规划师韩秀琦老师，题目是开放式社区的规划理念与案例分享。
韩秀琦：各位同行下午好，今天下午主要发言题目是开放式居住区的体验，2016年2月6日中央国务院关于进一步加强城市规划的管理的若干意见，明确提出推动发展开放便捷、尺寸适宜、配套完善邻里和谐的街区，新建要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。这个意见发布以后，议论非常多，我们这些年建立都是封闭小区，我们怎么改成开放成街区，大家一时很糊涂，不知道怎么做。
我谈谈自己的看法，若干意见里面谈的比较清楚。原来住的是住宅小区，以住宅小区为单元的住宅区域。现在提倡做开放式的街区，街区和小区是两个概念，原来规范上规定的小区，现在要建街区，街区是一个什么概念?就是国外城市地图，为什么给大家看这个，就是比较直观看出来，国外的街区，现在住宅居住关系是由城市主干道分化成很多街区，每一个街区是开放的。就是说街区不大，而且街区里面可以随便进人，可以随便进车，是一个开放式的。我们国外的街区是非常小的，欧洲街区一般都是100×100米的距离，小的就是50×50米，最大就是200×200，只有德国有这样的街区。首先街区尺度比较小，另外是开放的。
我们国家城市的地图，我们不是街区的概念，我们是住区的概念，我们所有街坊里面是封闭式的，大部分是不能进车的，里面有很多若干个小区来组成街区，我们街区要比国外的街区大的多，我们城市只有四级道路组成，一个是城市快速路，一个就是主干道，一个是次干道，一个是城市支路。
我们土地利用规划可以看出来，我们主干道和主干道形成街区很多，我们基本上主干路主干路具体都是800×800米，次干道都是400×400，而且我们的街区是是不开放的，红的地块表明是公共建筑，但是里面没有道路化，就是里面道路也可能都是特别小的路，我们城市面貌大家都有感觉，大马路之间可以走的，但是街区小胡同车进不去，只能人进去。
比如说天津生态新城，这个社区思路是对的，以后搞应该是这样的。这是三十平方公里很多的用地，城市用地跟新加坡合作来搞的，所以规划基本上是按新加坡思路来做的，规划跟刚才几大块完全是不一样的，黄的颜色是居住用地，红的是产业用地和公建，还有河流和湖，按照生态骨架做好，要把河流和湖泊最好的环境周围要留出生态绿地，在大的规划里头要把城市绿地留好，不但有这些绿地以后，还要有很多绿色通廊，这些要是按照整个三平方公里，你认为分成多少个街区比较合理，这种网状绿化通廊都要做出来。另外城市交通是地铁，作为城市的主要交通路线，在规划里首先明确城市交通组织，其他的道路应该怎么组织，就应该八成是整个总体规划做好了以后，最后才能做小区规划，小区规划应该给设计单位和开发单位就是一小块地，这一小块地再去做小区概念就不会错了，规模也不会错了，因为大规划都做了，因为我们的规划一直到这样，所以建立新城都是非常慎重把总体规划做了。
我觉得原来有很多规划，真是有很多问题，比如现在军粮城小镇的规划，当时就是袁世凯在小站练兵的镇，这个非常有历史，这个改造48平方公里把小镇全部拆掉建立新城。我就感觉非常可怕，尺度完全跟人的尺度太大了，因为现在城市都是高层住宅，住宅都是一百米高，就是四十公顷的街区，四十公顷街区已经建好了，街区是尺度超人的街区，街区里面分成四个小区，每个小区十公顷，十公顷是不开放的，十公顷用地就是两个门，通过两个门同样四个住区都是这样的。
另外给大家介绍一个重庆的例子特别好，这个才三公顷多一点，但是开放带来了领导活力，带来了老百姓的生活方便，征的两块地，按照传统设计周边是商业，我觉得开放思想，把商业住区一破两块，从街口周边穿过，把住区分为两部分，这样有一个什么好处呢?把商业公共空间作为开放式的，特别活跃的空间放在街坊里，街坊离的很近就有一个特别高档的购物空间，重庆特别有名小吃都在这，就是离住区特别近，让住区人生活特别能贴近服务。
另外住区由大变小，变小有什么好管理，停车也好组织，我这里面人数少了，平常认识人也有少了，这种比原来大杂院好的多，所以像这种逛街人不能进入小区里面，住在小区里面可以非常方便到达公共空间，让老百姓生活的时候很安静，但是又非常方便，所以建好了以后大家觉得特别漂亮，而且特别好用。
从广场进入小吃一条街，里面就不是沿街商业的关系，沿街商业不能做的太热闹，怕影响城市道路，在里面做成商业街避开城市交通，里面就可以做的丰富多彩。街区做成很多小广场，一层都是好的小吃店，上面可以办公，可以利用垂直交通和水平交通联起来，所以这就形成了特别好的，人们特别喜爱的场所。
然后还做了五星级的酒店，就是社区开放到这个程度，但是一点都不乱，变成大家谈生意、交流信息特别活跃的地方。我们规划就是这样，如果开放了以后，你的信息交流就比原来好的多，你看英国城市做的，感觉是新型的住区。
并不是因为开放就乱了，都是有层次的，像冯小刚就在这里面，没有因为开放而造成混乱，我们要逐渐转变观念，开放十八层的空间有游泳池，可以提供交流的场所。
开放式社区中央已经注意到这个问题，而且纠正我们现在原来错误的做法，我觉得是非常好的事，但是任重而道远，因为我觉得我们的规范、我们的管理，我们的房地产开发土地分配都和现在开放社区有一定的矛盾，如果矛盾不解决，设计人员也不敢特别开放的给你做。因为开放做了以后，因为归属都不明确了，这些事情我觉得都进一步的要与时俱进，逐渐完善。我们城市会越来越好，谢谢大家!
主持人：感谢，下面有请中国建筑科学研究院研究员黄如福老师为大家发表演讲，演讲题目是新形势下，建筑企业的管理创新。
黄如福：各位领导、各位专家、各位朋友，最近一直在出差路上，穿着比较随便，对不起大家了。
刚才几位老师讲了很多行业房地产规划，建筑业大家都非常关注的问题。我要讲的是另外一个侧面，从行业里面关心的企业。我们建筑行业目前受国家经济形式的影响，一定要给大家交流主题，就是谈谈新形势下企业如何实现管理创新。
刚才已经谈到了这个是国家GDP的问题，关于GDP也有一张图，应该是从2000年开始国家GDP发展，通过整个国家经济发展形势是很好的，2000年达到8%以上，到了2007年达到14.2%，也就是说从2000年开始一路飙升。2007年之后受国际经济形势影响，还有前几年发展速度太快导致大量的库存和产品积压，以及同质化企业大量出现。
从2007年国家GDP一路下滑，下滑到了2015年下滑到6.9%，今年情况怎么样大家可以看看，应该来说也不是很好，从今年整个国家基本建设投资，上半年是24万亿，但是后来整个增长了25%，但是同比比较起来还是下降了7.1%，但是从我们的趋势来看，2006年上半年的固定资产投资连续三个月继续下滑。因为是受到产能过剩主要矛盾问题的影响，才产生这样的情况。
今年上半年，我们国家经济形势还是不是很好，还是在向下滑。因此我们国家高层领导人以及各个层面认为我们过去国家经济形势发展太快，这几年进入新常态。也就是说进入平稳发展期，这个是很正常的。
前几年的发展速度太快产生了一些问题，中央为了解决这个问题，出台一些宏观调控政策，调整国家的产业结构。就是要实现三去一降一补，实现去产能、去库存、去杠杆，降低成本、实现补短版。在三去一降一补当中，我们的企业家们，尤其对应什么问题呢，去产能、去库存，这两个宏观政策对于企业产生什么样的影响，这些影响希望企业家们认真研究，从中早出解决自己发展当中的问题，不然可能在调整过程当中，可能你的企业会被调整掉。如果不认真分析形势，不认真思考问题，可能会出现问题，出现什么样问题呢?住建部2013年开始已经出台大量的文件，就是为了响应国务院和国家调整宏观经济政策，也出台了一系列的政策。其中非常明显的一个动作，就是在2015年9月4日，住建部由部长主持了全国电话工作会议，工作会议的名称叫做“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”，在这个会议上传达中央国务院指示精神，就是关于抓好工程质量重要批示，在这一次会议上，对于两年的质量行动作出了重要的指示，同时围绕两年质量行动，发出一系列文件。
我知道前不久国家有一个企业倒闭了，倒闭原因如果企业不浮躁，在这几年在利比亚赚了二十多个亿，不急于投资房地产事业扩大企业规模，应该来说一点问题都没有，他能够生存的很好，但是一回来之后浮躁之后，二十亿还不够，还要从政府借大量钱，然后投资房地产，买回来地房地产价格急转直下，最后由于资金断裂破产。你的财务结构一定要保守。
第五具备核心竞争力和持续能力的企业可以生存，你看准一个方向不断进行投资，这里最重要的投资就是人员投资，人才的投资。
有很多企业不顾未来，不顾未来就是不为未来储配我们的人才。没有人才你这个企业想生存下去绝对不可能，另外一个就是抱团取暖，我们的企业发展到现在情况下，我们想一个人来单打独斗与现在这种复杂的经济下行的环境，你想赢得一方市场非常困难，只有我们必须互相取长补短、抱团取暖，这样我们实现双赢、共赢，大家都有钱赚，大家都有饭吃，不是同质化的企业，什么叫同质化的企业，同质化企业就是你干什么什么，你有什么能力我有什么能力，大家都是一样的。在这种情况下竞争什么，就是这个局面，只能竞争价格。
因为建设方找你也是这个价格，你也能把这个事干成这样，也能干成这个速度，我这个建筑方、招标方，我找谁呢?我肯定是找一个价钱比较低的，这个就是同质化的企业，同质化企业好像都是干一件事情的，干这个不会产生吸引力，这个问题就出来了。我们在抱团取暖必须各有各的专长。
在这里面作为一个企业来说，如何真正的发挥自己核心打造能力，我们是建筑行业的企业，无论你是哪一个领域，我认为我们都是项目管理型的企业，你就是勘察、设计、还是施工做什么，我们都是项目管理型的企业，你承接工程项目、完成工程项目而获得利益，这样的一切企业，我们这样的一些企业是项目型的企业，我们该怎么做呢?我们必须从项目管理上下功夫，把项目管理的模式研究透了，能够调动各个方面积极性，把这个事情做好，你的核心竞争力就形成了，如果你不能够把项目管理模式做好，做到极致，我认为这个企业好不到哪去。
从退休之后一直做管理咨询，实际上做项目管理标准化，我和这个企业签了三年合同，我认为现在的项目管理四种管理模式。在目前住建部行业政策发生变化之后，四种管理。
我们的企业家，这四种模式可能都有，可能有当中一种，或者有两种、三种，但是直营项目里，优点是什么，钱在公司，是公司直接经营的项目。能够使公司做强，资源是由公司配置的。
第四个问题，这种做法企业做起来比较辛苦、比较累，什么事情都是自己做自己管的，你们说原来挂靠管理模式，我们说承接项目之后就全部甩给你，做几个项目的管理费，每年到的时候收租就可以了，管理起来很简单。
第五个问题管理不到位发生亏损，我们管理人员自己能力不高就发生亏损，这就是直营项目优缺点。
联营的项目是什么项目，实际上就是过去挂号项目变成之后成为一种项目管理模式，叫做联营。联营的优点是什么，能够快速的做大。有良好的现金流，现金流是什么，如果说挂靠老板资金比较充裕，能够带资金来，这个项目资金基本上没有什么大问题。
项目所在地能够做出一定的GDP贡献，还有这个是企业现在盘子做多大，我每年营业额多大，你可以糊弄银行。银行一说现金流很多，这个每年营业额也不错，银行就把这个事情贷款了。这个给你几个亿的额度，都是通过这个风险来的。
还有能够增加光环，我的企业营业额是多少，这个就是优势。问题是什么呢?大而不强，难以完成积累，难以完成技术和经验，都是别人做的。连市场经营的能力根本就没有形成。
债务风险完全是由公司承担，公司是法人，老板不是法人，这个是有利可以得，没有利可以跑，但是跑不了。另外一个公司必须承担巨大的风险压力，跑的了和尚跑了庙，这就是联营的问题。
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乌市外环快速路扩容改建工程 (二期)道路沿线部分绿化带及灌溉系统恢复工程(三标段)
周艳广：今天演讲的题目是鲁西化工程一体化高效工程专家，下面简单介绍一下我们集团和鲁西工程的情况。
我们鲁西集团是综合性大型企业集团，现有资产220亿元，职工1.3余万人，涵盖化工、化工材料、化工装备，年产460万吨化工产品，360万吨化工的能力，我们鲁西牌化肥为中国知名品牌。
先后获得全国五一劳动奖章、石油化工荣誉称号。鲁西集团分为六大班期、化工、化肥、工程、新能源装备、鲁西科研、鲁西金融。
我们化工板块拥有年产400万吨化工产品的能力，化肥板块包括尿素、复合肥350万吨的等等。年产20产品，包括化学等产品，另外还具有不同的设计和总承包的资质和能力。
新能源装备包括LAD、CAD特窄屏，整车生产和加气站等等能力资质，我们的鲁西科研拥有国家级的技术中心，鲁西研发中心、欧洲研发中心、鲁西工程学院、工程设计研究院。
我们鲁西工程隶属于鲁西集团，包括装备公司、设计院和研究院，具有科技研发、工程设计、化工装备制造、工程建设等资质和能力，最近五年完成工程项目50余项，建筑总额130多亿，具有较强的建设能力和管理经验。
我们拥有强大的装备制造能力，现有员工3500余人，其中各类其他人员700余人，高技术人员130余人，拥有AEL压力容器，并取得GB1、GB2管道维修资质。2014年通过阿斯米低压能力体系认证。
公司生产厂房面积近15万平方米，起重能力达到520万，高度100米的大型设备，公司拥有先进精良的切割机设备，共计16台。包括切割、弯管等大型设备，检测机器50余台。
拥有煤气发生炉、反应器等大型化工设备能力，掌握了镍、合金等多种材料的加工技术和制造镍管、各种形式、各种材料的设备。
我们石油化工工程总包二级资质证书，包括钢结构等等。我们也有设计方面的资质，现有各类工程技术人员200余人，高技术工程师50余人，注册工程师30余人，拥有甲级医药资质，承办总承包业务，以及专项整合资质，压力管道资质。
我们也有完善的研发人员进千人，硕士104人，本科是310人，高级专家8人，4人享受国务院特殊津贴，高级工程师57人，工程师120人，外聘专家32人，与大专院校、国外公司建立战略合作关系。建立国家级技术中心，省级技术中心、拥有国家级实验室，院士工作站，在德国成立欧洲研发中心，2013年研发投入达到3.77恩亿元，2014年达到4亿元。
鲁西工程依托鲁西资源优势，形成独有的特色，积累了大量的技术知识并申报并获得受理的专利达到473项，其中发明专利114项，科研项目达170余项，对外合作产学研项目达到67项。积累了丰富的大型化工总成经验，目前已建成7平方公里，年产化工400万吨，涉及煤化工、氟化工等等。
基于多年的煤化工研发，我们设计制造安装调试的经验，特别是近几年鲁西集团陆续研发制造并安装具有自主知识产权的鲁西新型汽化炉，未来将沿着更加环保节能的方向开展超大型煤气化装置。
整体拥有数千人的技术管理团队，对于化工装置有着深刻的理解和认识，何以对于电气仪表、调试和管理环节提供合理化建议，能在生产建设当中提供建议，及时反馈到设计过程中，通过讨论给予优化和完善，从而最大程度减少时间消耗，减少工期和项目投资，为客户打造更加优质的放心工程。
杨金成：尊敬的各位领导、各位专家、各位同仁，女士们、先生们大家下午好。我叫杨金成，是河南省许昌市惠民房地产开发公司董事长，许昌市政协委员。有幸首要参加本届论坛，亲爱聆听国内知名专家学者对于我国房地产转型发展，讲述新思路、新动力，并且与国内龙头房地产精英同台对话深感荣幸。借此机会向本次论坛的主办单位、承办单位和支持单位表示衷心的感谢。
下面把我们公司探索运行的委托待建住房模式向各位领导、各位专家学者、各位同仁作简要汇报，恳请大家给予指导和帮助。
第一创新一种思路如同挖掘一个金库，我公司从2009年5月启动第一个项目至今，已经成功开发建设三个住宅建设，总建筑面积47万平方米，累计投资12.7亿元，时至今日我公司做到了三无，无银行贷款、无社会和内部融资、无外欠债务。除此之外项目工程款和民工公司从无拖欠。
我公司的项目在确保质量安全的前提下，在许昌市以建设速度快、交房及时、诚信好受到客户的交口称赞，我作为公司的经营者，从未因上述问题而烦过心。能够取得今天的经营成果，主要受益于我公司探索运行的委托待建住房建设模式，委托待建住房建设模式是双公司、市场化、个人委托代理建房的简称，是我公司对国内外房地产开发建设模式进行深入调研分析的基础上，依据我国有关法律，根据市场需求在特定开发项目上，把特定的参与人组织起来，由银行监管资金，严格做到专款专用的住房开发建设模式。
该模式的核心就是充分借助于委托待建人的民间资本为他们建房，不仅能够拥有充足建房资金，避免对银行的资金依赖还节省大量成本。经过我公司三个楼盘的成功探索实践，我深切的感到民间犹如一座大金库，谁用智慧开启金库的大门，这个金库财富就会让他受用无穷。
第二只要认准目标永不放弃，成功就会属于你。创新的成果给人带来的喜悦和欢乐，我公司创新委托待建住房模式先后引起了新华社、人民日报社、民生周刊等国家主流媒体的关注，新华社记者对我们的采访文稿编发在内刊后，受到总理的高度关注并为此作了批示，国家住建部、国土资源部分别到公司进行调研，都给予充分肯定。
新华社主办的经济参考报，全文公开报道记者全文稿在国内引起巨大的反向性质，近百家媒体到公司采访和转发，网友半年点击率达到上亿人次，专家先后调研对于该模式进行很高的评价。
我作为该模式的创新者，在收获成功的喜悦时，回想一路走过来的酸甜苦辣也面临不信任，不开心。甚至第一次失败招拍挂也充满灰心，经过多个部门的刁难，以及开发建设管理当中的种种梗阻，有时候令人预哭无泪。曾经有一次想到过跳楼自杀，一次一次的挫折都在事实验证下得到圆满解决。
艰难创新路不仅让我经受了锻炼了考验，还从中悟出一个道理，创新就意味着流汗、流泪甚至流血，只要认准目标埋头苦干、百折不挠永不放弃，成功一定属于你。
第三做百姓的圆梦人，用感恩的心回报社会。我公司用委托待建住房模式建设的楼盘比我市其他商品房均价低约35%-45%，其中第一个楼盘均价比政府的保障性住房还低约17%，由于质量好、价格低，深受广大客户的欢迎，公司开发建设三个楼盘均出现了被客户抢购的现象，与此同时，少数客户对我们较低的房价曾经产生过怀疑，甚至不敢参与。我们的房价为什么如此之低，就在于我们通过委托待建住房做法，减少了四个环节。
第一无社会银行，无社会融资，第二步做各类广告和促销活动，第三不请中介公司协助售房，第四不设售楼部。上述四项使我们建房成本降低了约35%到45%，我们把降低的这部分建房成本全部反馈给客户，把房价降下来，让客户直接受益，这样让许多买不起商品房的人买到满意的房，许多梦想有个家的人有了属于自己的房。
时至今日公司运用委托待建住房模式已经圆了3276户住房人的梦，我们正是用这种客户给我一定银，我还客户一桶金的经营理念精心回馈客户，同时我们仍再继续努力，怀抱一颗对政府、对社会、对广大客户感恩的心，用委托待建住房模式让更多的人拥有属于自己的家。
第四用线牵着的风筝永远飞不高飞不远。在探索实践中，我们感到委托待建住房模式，不仅仅上参与的客户受益，政府和房地产开发企业同样受益。
第一有利于平抑房价，让需房人百家天价住房。该模式犹如一个万花筒，针对不同地块、不同人群采取不同的待建方式，还可以用于盘活改造，老旧城改造及城中村改造和保障房建设。
第三有利于降低房地产企业对于银行贷款的依赖，帮助房地产企业解决开发建设的问题。
第六有利于促进我国房地产企业经营方式的转变，推动我国房地产机制体制的多样化，促进房地产业长期健康稳定的发展。
第七有利于促进社会和谐稳定，大大降低因个别房地产企业失信而引起的社会矛盾，为此我愿借此机会向与会的专家领导提几点建议。
建议第一条，围绕国内一些地方在房地产领域创新的新思路、新模式、新做法，据我了解现在国内已经有三种创新模式，第一种就是我们公司委托待建模式，还有众筹住房模式，湖北黄石共有产权住房模式。
国家和政府有关部门要及时组织专家学者、进行专题调研，总结推广有价值的创新做法。不要像牵着线的风筝，限制他们的飞翔。
第二国家和政府有关部门在制订法律法规和政策时要跟上国内房地产企业在实践探索创新的新思路、新模式、新做法，对我国房改二十年来至今沿用不适合要求的法律法规和文件规定和管理办法要进行一次彻底的清理，不能再用老框框套新潮流。
第三对实践证明利国利民的房地产放心新思路、新模式、新做法，国家和政府有关部门要在土地出让、行政事业收费、税收等方面给予政策上的扶持，涉及的行政审批事项要从简从快。
第四真诚的建议，房地产企业的各位土人、要把革命利益、社会责任、和人民群众的利益统筹考虑，把追求自身的利益与国情、民情牢牢融入一起，尽微薄之力解民情、化民怨。
各位同仁、各位专家，我公司之所以走到今天，和我市领导的关心指导帮助和新华社的支持是分不开，正是在他们的帮助下我们的公司探索模式得以实现，并取得今天的成果。
如今我们这支稚嫩的小蜜蜂在我国房地产业这个百花园中正在展开双翅，采花酿蜜，把甘甜带给更多的人，最后诚挚的邀请在座各位专家到三国故都许昌作客，谢谢大家!
谭洁：尊敬的各位来宾大家下午好，非常感谢主办方给我们分享项目的平台，下面由我向各位介绍湘江财富金融中心的项目情况。
第一项目区位，湘江财富金融中心位于湖南省会长沙，长沙是中国最大的高铁枢纽城市，湖南湘江新区是2015年4月同时设立批复全国12个中部新区，是重点国家级战略平台。它的建成后将成为湖南省和长江重油地区经济社会发展的重要引擎。
滨江金融上午区总面积6.7平方公里，滨江金融商务区是湖南省政府、长沙市政府、湖南湘江新区打造的金融中心。已有民生银行、浦发银行、广发银行、长沙银行、吉祥人寿众多金融机构总部入住。目前湖南金融中心也是长沙品牌地产商最集中进入的区域。湖南金融中心有符合国际化人事，居住、医疗、居住、德法签证配套。大家看到各级领导也是非常支持湖南金融中心发展。
第二是我们公司介绍，长沙先导控股集团是2008年长沙市人民政府正式批复成立，国资委注册100亿元成立大型城市资源运营商。我们湘江财富金融中心项目是由长沙先导恒伟房地产开发，是先导投资控股旗下全资子公司，2012年11月份正式挂牌成立。公司以湖南湘江新区为中心，深耕阳湖总部经济区，肩负着建设社会两型体验区和展示区的重大历史使命。
第三项目介绍，湘江财富金融中心项目是位于金融街，打造成写字楼、酒店等综合体项目，塔一以328米成湘江新地标，酒店面积为9.42万平米，公寓面积2.28万平米。目前48层以上平安银行湖南总部已经签约，塔二为甲级写字楼，楼高258米，52层，标准层为4.2米，单层面积为2100平米。38层是美国万豪旗下的JW酒店。
商业购物中心面积有12万平米，以体验式情景式消费为主题，目前已经引入亚洲最大的商业管理公司新加坡公司管理，为项目提供一站式多功能购物环境。
项目分为东西区两区开发，东区公寓和塔三是2017年建成，东区塔一和塔二是2019年建称。我们项目三地铁半小时可以覆盖城市群，项目是地下与地铁无缝接驳，地铁是以项目名称来命名金融中心站。
项目是在资金、人才储备、投融资渠道、整合资源和政策的优势五大方面打造全方位金融发展平台，目前也有JW万豪酒店，戴德梁行、中国平安共同打造湘江金融中心项目。
我们规划打造超高层绿色建筑为核心的智慧金融集群，为湖南金融发展做出重大贡献，打造长沙乃至中部六省的金融引擎动力，欢迎各位来长沙投资置业。
赵万军：尊敬的各位领导、专家、老师、同行们、女士们、先生们下午好。我今天演讲的题目是论乐居模式房地产转型模式的探讨。
主要是六个方面，第一是乐居模式基本概念，第二乐居模式的提出背景，三乐居模式提出的背景二、四乐居模式理念的阐述，五乐居模式在居之乐之中的运用，六是结束语。
乐居模式是一种住宅社区开发理念和开发模式，是产品由功能的开发向服务开发的转变BsportB体育，为了实现人的心理需求、家庭和谐、生活轻松惬意。围绕着人们生活的中三个核心展开，项目定位、设计、营销和服务。
核心一孩子健康快乐成长，老人晚年生活健康充实快乐，让家务劳动轻松愉快的完成。
乐居模式提出的背景一，1990年前，城市的住宅楼房以及筒子楼功能不全的套房为主的卫生言、厨房等功能区都是公共的，只能满足基本的居住条件。
随着人们对生活舒适型、私密性、便捷性的要求。1990年后至2000年前，开始注重房间布局、注重室内生活的独立性、但对居住环境要求不太高。
2000年人们对居住细节有了条件，除了注重户型和合理布局，也开始注重环境设计，让居民有了舒适健康、安心、赏心悦目的环境。
乐居模式提出的背景，随着设计、施工技术的逐渐成熟，楼盘之间的竞争在户型和环境上并不能拉开差距，将来房地产靠什么赢得竞争力，就是在功能完善的条件下，注重以人为本，让客户幸福的设计，把人和房屋紧密结合在一起，以项目的社区服务为核心，来指导项目定位和项目设计。一种新的房地产经营模式，引领一种新的生活方式。
面临这样的挑战，我们公司在深刻分析了目前中国人的生活后提出了乐居模式，这种模式是原先房地产追求房屋面积和功能，居住环境为目的的开发模式的提升，提升把房子作为家的载体，围绕痛点提升服务满足人们日益增长的需求。
孩子是家里的小太阳，但在都市快节奏生活当中，邻里之间交流少了，孩子没有玩伴，很少和父母交流，很多家庭担心孩子身心健康成长。乐居生活满足一个家庭对于孩子欢乐、健康、童年的想法。
老人的一生都在为孩子奔波，把所有感情倾注在孩子身上，当不能年龄大了不能成为社会主角，孩子也希望他们能够有一个安享的晚年。乐居模式就是满足家里人的生活，让家里更加和谐。
快速的节奏、双职工家庭成为城市主体，如果能够减轻家务劳动，让都市人爱上劳动也是乐居模式的目标。
乐居模式在细致的分析目标客户圈层的生活后，将乐居理念植入在项目设计阶段、施工阶段，销售客户圈层选择，最终体现在社区服务环节。
受到多媒体的影响，原来以点石沙发为中心的课题受到弱化，但是吃饭和做饭是家庭里进行肢体语言和表达情感的表达和主要方式，但是居之乐之户型都有一个大卡听、有足够的空间防止一个大吧台，体验家务生活中的天伦之乐，由过去封闭的家务劳动改为开放型的家务劳动，让家庭成员感受到你的付出。
自助洗车机，在节约成本的同时可以体验乐趣，加强和孩子的交流，从而实现孩子健康成长的目的。
业主的信息健康生活、居之乐之在园区里有三百多米长的健康步道，无微不至的服务关心老人和孩子。
我们的一点一滴都在帮助客户关心家庭中的成长，和客户一起努力让孩子健康成长，一起努力让客户家务劳动变得更加幸福。我们利用一切可利用的项目环境资源结合我们的精心设计、物业服务，给客户打造一个高质量的快乐生活方式，真正体会到家的幸福，居之乐之，宜业宜居。
主持人：今天我们会议接近尾声了，同时在稍候环节有请所有朋友六点到六楼参加组委会安排的交流晚宴。
对今天参加会议的各位专家代表表示衷心的感谢，对行业媒体对于大会的鼎力支持，本届大会圆满结束，明年再见。BsportB体育(中国)官方网站BsportB体育(中国)官方网站BsportB体育(中国)官方网站
